外国人が不動産を処分する時の税務について

米国の内国歳入庁（IRS）の規定により、外国人とは、米国国民や米国居住者でない者、及び米国国外で設立された法人（会社、パートナーシップ、信託など）を指します。外国人は、米国国内源泉所得のみに対して米国で所得税を納付する必要があります。米国国内源泉所得は、主に米国事業関連所得（ECI）と固定・確定・年次・定期の所得（FDAP）の２種類です。源泉徴収税は所得の種類に応じて課されます。本記事では、外国人が不動産を処分する時の税務について解説します。

1. 米国不動産の取得方法
   
   一般的に、外国人が米国不動産を取得する目的は、家賃を得ることか、又は不動産の保有を通じてキャピタルゲインを得ることです。従って、不動産の取得方法は通常、次の２種類があります。
   
   

   1.1	外国人が直接保有する 外国人又は外国法人（会社、パートナーシップ、信託など）は米国不動産を直接購入して保有することができます。これは一番簡単で便利な方法です。ただし、外国人投資家は不動産を処分する際、1980年外国人不動産投資税法（FIRPTA）により源泉徴収税の対象となるため、源泉徴収税額の一部を還付申請するか、米国での確定申告により追加納税する必要があります。
   1.2	米国法人が間接保有する 外国人投資家も米国法人（株式会社やLLC）を設立して不動産を取得・保有することができます。米国IRSの規定により、この場合、購入時に源泉徴収税が課されません。そのうち、LLCは税務申告の弾力性もあるため、最も多く利用される方法となっています。

   
   
2. 米国不動産を処分する時の源泉徴収税について
   
   外国人投資家が不動産を処分（売却など）することによって得た利益は、米国国内源泉所得となり、米国での営業活動にかかるものと考えられます。この場合、外国人投資家はFIRPTA及び各州の規定に従って源泉徴収税又はキャピタルゲインを納付しなければなりません。
   
   

   2.1	FIRPTA源泉徴収税 外国人が保有している米国不動産を売却する際、FIRPTAによって税額を源泉徴収します。通常、源泉徴収が買い手の責任です。売り手は税金を源泉徴収して連邦税務局に申告する必要がありません。買い手は事前に売り手が外国人なのかどうかを確認する必要があります。売り手が外国人である場合、買い手は購入した日から20日以内に正しい税額を源泉徴収し、その税額と合わせてForm 8828 及びForm 8828-Aを連邦税務局に申告・納付する必要があります。 FIRPTAにより、買い手としては、米国で個人住宅以外の不動産及び売却金額が100万米ドルを超えた個人住宅について、不動産の売却金額又は公正市場価格のいずれ高い方の15％に相当する税額を源泉徴収しなければなりません。買い手は、取得価格が30万米ドルを超えない個人住宅については、源泉徴収がいりませんが、取得価格が100万米ドルを超えないそれ以外の個人住宅については、10％税率の源泉徴収率を適用します。 FIRPTA源泉徴収税は、実際の納税額ではありません。源泉徴収税額が所得税やキャピタルゲイン税額を含む実際の納税額を上回る場合、不動産を売却した外国人投資家は確定申告時に還付を受けることができます。 IRSの規定により、米国不動産を処分する際に生じる10％又は15％の源泉徴収税は、IRSの発行する源泉徴収証明書に基づき、一定額の減額が適用されます。また、30万ドル以下の自己用住宅、非投資用不動産の購入など、一定の要件を満たせば、15％のFIRPTA源泉徴収税が免除される場合もあります。
   2.2	キャピタルゲイン税 外国人投資家が１年以上保有した不動産を売却する際に生じた利益は、長期キャピタルゲインに該当し、15％又は20％税率（個人納税額による）でキャピタルゲイン税を納付する必要があります。
   2.3	州源泉徴収税 外国人投資家はほとんどの州で不動産を処分する際、FIRPTA源泉徴収税に加え、州の規定により州源泉徴収税の対象となります。州所得税の計算方法は各州の税制によって異なります。例えば、カリフォルニア州税務局は、不動産取引完了後20営業日以内にForm 593の提出及び売買価格の3 1/3%に相当する税額の源泉徴収と定めています。ニューヨーク州税務局は、売り手にForm IT-2663を提出させ、不動産売却益の10.9％を源泉徴収するよう定めています。

   
   
3. 米国不動産の処分に関する税務申告
   
   一般的に、米国不動産を売却する（又はほかの処分方法）外国人投資家は、納税年度完了後の申告期に、税務申告書を提出して税金を納付しますか、税金還付を申請します。外国人投資家は、不動産の保有方法に応じて、適切な申告書を提出します。一般的な申告書は次の通りです。
   
   

   3.1	Form 1040-NR（米国非居住者の所得税申告書） 米国不動産を保有する者は、外国人又は1人に所有される有限責任会社の場合、Form 1040-NRを提出して不動産の処分により生じたキャピタルゲインを申告し、課税所得に基づいて納税又は還付申告をします。申告書の提出や納税が遅れた場合、IRSは相応する金利に基づいて罰金を課する場合があります。
   3.2	Form 1120-F（外国法人の米国所得税申告書） 米国不動産を処分する外国法人は、IRS及び州税務局から一部の税金が源泉徴収されます。従って、外国法人はForm 1120-Fを提出してキャピタルゲインを申告し、21％の税率で税金を算出・納付（又は還付申告）する必要があります。
   3.3	Form 1065（米国パートナーシップ所得申告書）及びForm 1120（内国法人の所得税申告書） 複数のメンバーで構成された有限責任会社は米国不動産を売却する際、Form 1065を提出し、かつ、各メンバーに補足書類（各メンバーの確定申告に使われる）を提供する必要があります。あるいは、その有限責任会社は内国法人のようにForm 1120を提出してキャピタルゲインを申告することもできます。

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