2020年，日本經濟遭受了新型冠狀病毒的沖擊，各行業均受到了一定影響。根據日本國土交通省的數據，日本商用不動產價格指數在2020年呈現了一定程度的下滑，但其中寫字樓、店鋪及公寓價格指數仍處高位，總體相較2010年漲幅仍達30%以上。住宅類不動產價格指數在2020年後三季度也頂住市場壓力實現緩慢上升。此外，日本國內各財團從零售業轉向不動產業的趨勢和愈發增多的外資不動產項目，預計日本的不動產業在未來將實現穩步增長。

本指引中，啟源將根據日本《公寓管理業法》及相關法律，簡要介紹日本不動產業中的公寓管理業，歸納整理公寓管理業登記的申請流程與所需材料，提供給啟源的現有客戶及潛在客戶作參考。本所可提供申請日本辦公室及住宅等的租賃及買賣之服務，如有需要，請進一步聯系本所專業顧問。

一、  公寓管理業

日本的不動產業指不動產的買賣、交換、租賃及上述業務的代理或中介、不動產管理等業務，不動產業分為公寓管理業（日文為“マンション管理業”）、宅地建築交易業、租賃住宅管理業及民宿管理業等，從事不動產業的公司統稱為“不動產公司”。

1、   公寓的定義

根據日本《公寓管理業法》（日文為“マンションの管理の適正化の推進に関する法律”），公寓（日文為“マンション”）指擁有2塊或以上的區分區域，設有供人居住用的專有區域且包括其地皮及附屬設施的建築物；亦指同一住宅區內的含有1棟以上上述建築物之土地及附屬設施。

2、    公寓管理業的定義

公寓管理業指接受公寓管理組合（類似於中國大陸的業主委員會）的委托，進行管理事務及其他相關事務之業務，上述管理事務的基礎事務（日文為“基幹事務”）包括查定管理組合會計方面的收入與支出、出納、公寓公共部分維護修繕計劃的實施及調整。 

二、   公寓管理業登記

日本政府為確保公寓的良好居住環境、提高國民生活的安定性，於2000年設立了《公寓管理業法》。根據《公寓管理業法》第四十四條規定，經營公寓管理業之人士應向國土交通省申請登記。公寓管理業登記有效期為5年，有效期結束後擬繼續經營公寓管理業的經營者應於有效期截止日前90~30天內申請續期。

三、   公寓管理業登記申請要求

根據日本公寓管理業法，國土交通大臣不得接受下列人士的公寓管理業登記（包括但不限於）：

1、	申請過程中提供虛假材料或所提供材料中存在重大漏缺之人士；
2、	申請破產手續後未復權之人士；
3、	因違法被處以監禁或以上刑罰的結束之日起未滿2年之人士；
4、	暴力團體成員放棄其暴力團體成員身份未滿5年之人士；
5、	涉嫌非法或虛假的公寓管理業之人士；
6、	因身體殘疾或精神障礙導致無法經營公寓管理業之人士；
7、	如申請人為未成年人，其法定監護人為上述之人士；
8、	如申請人為法人，其董事、監事、理事、會計人員及法人清算人為上述之人士；
9、	標準資產額*未達300萬日元或以上之人士；
10、	辦公室未根據公寓管理業法設置管理業務負責人之人士。

*標準資產額：標準資產額為總資產除去創業費等折舊資產、無形資產、不良債權及負債總額的余額。

四、   管理業務負責人

管理業務負責人（日文為“管理業務主任者”）指為進行公寓委托合同的重要事項及管理事務的報告，所設置的具有國家資格之人士。公寓管理業者必須根據接受的管理組合數量設置管理業務負責人，每30個管理組合須至少設置1名已成年及專職的管理業務負責人。但如僅接受供人居住用的專有部分不大於5間的管理組合的委托並管理其公寓的公寓管理業者可不設立管理業務負責人。如公寓管理業者違反管理業務負責人相關規定，應在2周內完成整改，否則將取消登記。 

五、   公寓管理業登記申請材料

在申請公寓管理業登記時，申請人須填寫登記申請書，登記申請書需要填寫的信息及其他相關材料如下（包括但不限於）：

1、	商標名稱（如申請人為個人）或公司名稱（如申請人為法人）；
2、	地址（如申請人為個人）或公司地址（如申請人為法人）；
3、	辦公室的名稱、地址、郵編及電話號碼；
4、	如申請人為個人，提供經營者及代表者（支店長、中層管理人員等）之身份信息；
5、	如申請人為法人，提供其董事、監事、理事、會計人員或法人清算人等之身份信息；
6、	管理業務負責人之身份信息；
7、	登記手續費繳納證明；
8、	經營者符合相關規定之承諾書；
9、	公寓管理業從業經歷書；
10、	證明辦公室已設置管理業務負責人之材料；
11、	相關財產證明（如申請人為個人）；
12、	個人所得稅（如申請人為個人）或法人稅（如申請人為法人）之納稅證明書。

六、   公寓管理業登記申請流程

擬經營公寓管理業的經營者申請公寓管理業登記流程如下：

1、	訪問日本國土交通省官方網站相應頁面下載登記申請書等；
2、	準備相關材料並填寫登記申請書等；
3、	將相關材料及填寫完成的登記申請書等郵寄至管轄地域的地方整備局；
4、	地方整備局審查申請材料；
5、	審查通過，地方整備局簽發登記通知書；
6、	將收到的登記通知書放置於辦公室，開始營業。

七、   公寓管理業者的業務規制

已登記的公寓管理業者在經營業務時，應遵守以下規制：

1、	與管理組合簽訂合同時，管理業務負責人應在相關材料上簽名及蓋章；
2、	禁止將同一管理組合委托的所有基礎事務再委托予第三方；
3、	應編制業務賬簿，並妥善保管；
4、	在同一管理組合委托的業務中收取的管理費等應與自身固有財產及其他管理組合的財產分別管理；
5、	應定期舉行說明會，向管理組合、公寓的所有者及業主報告業務狀況；
6、	與業務相關的材料應放置於辦公室內，業務相關人員請求查看上述材料時禁止以任何理由拒絕；
7、	無特殊原因，應嚴格遵守業務保密義務。

啟源集團擁有經驗豐富的專業團隊，為客戶提供中國公司的籌建、註冊及各類許可證/牌照的申請及後續維護、稅務籌劃及審計服務，有關詳情請咨詢我們的專業顧問。

參考資料：

1.   日本經營許可介紹

2.   日本不動產

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