2020年，日本经济遭受了新型冠状病毒的冲击，各行业均受到了一定影响。根据日本国土交通省的数据，日本商用不动产价格指数在2020年呈现了一定程度的下滑，但其中写字楼、店铺及公寓价格指数仍处高位，总体相较2010年涨幅仍达30%以上。住宅类不动产价格指数在2020年后三季度也顶住市场压力实现缓慢上升。此外，日本国内各财团从零售业转向不动产业的趋势和愈发增多的外资不动产项目，预计日本的不动产业在未来将实现稳步增长。

本指引中，启源将根据日本《公寓管理业法》及相关法律，简要介绍日本不动产业中的公寓管理业，归纳整理公寓管理业登记的申请流程与所需材料，提供给启源的现有客户及潜在客户作参考。本所可提供申请日本办公室及住宅等的租赁及买卖之服务，如有需要，请进一步联系本所专业顾问。

一、  公寓管理业

日本的不动产业指不动产的买卖、交换、租赁及上述业务的代理或中介、不动产管理等业务，不动产业分为公寓管理业（日文为“マンション管理業”）、宅地建筑交易业、租赁住宅管理业及民宿管理业等，从事不动产业的公司统称为“不动产公司”。

1、   公寓的定义

根据日本《公寓管理业法》（日文为“マンションの管理の適正化の推進に関する法律”），公寓（日文为“マンション”）指拥有2块或以上的区分区域，设有供人居住用的专有区域且包括其地皮及附属设施的建筑物；亦指同一住宅区内的含有1栋以上上述建筑物之土地及附属设施。

2、    公寓管理业的定义

公寓管理业指接受公寓管理组合（类似于中国大陆的业主委员会）的委托，进行管理事务及其他相关事务之业务，上述管理事务的基础事务（日文为“基幹事務”）包括查定管理组合会计方面的收入与支出、出纳、公寓公共部分维护修缮计划的实施及调整。 

二、   公寓管理业登记

日本政府为确保公寓的良好居住环境、提高国民生活的安定性，于2000年设立了《公寓管理业法》。根据《公寓管理业法》第四十四条规定，经营公寓管理业之人士应向国土交通省申请登记。公寓管理业登记有效期为5年，有效期结束后拟继续经营公寓管理业的经营者应于有效期截止日前90~30天内申请续期。

三、   公寓管理业登记申请要求

根据日本公寓管理业法，国土交通大臣不得接受下列人士的公寓管理业登记（包括但不限于）：

1、	申请过程中提供虚假材料或所提供材料中存在重大漏缺之人士；
2、	申请破产手续后未复权之人士；
3、	因违法被处以监禁或以上刑罚的结束之日起未满2年之人士；
4、	暴力团体成员放弃其暴力团体成员身份未满5年之人士；
5、	涉嫌非法或虚假的公寓管理业之人士；
6、	因身体残疾或精神障碍导致无法经营公寓管理业之人士；
7、	如申请人为未成年人，其法定监护人为上述之人士；
8、	如申请人为法人，其董事、监事、理事、会计人员及法人清算人为上述之人士；
9、	标准资产额*未达300万日元或以上之人士；
10、	办公室未根据公寓管理业法设置管理业务负责人之人士。

*标准资产额：标准资产额为总资产除去创业费等折旧资产、无形资产、不良债权及负债总额的余额。

四、   管理业务负责人

管理业务负责人（日文为“管理業務主任者”）指为进行公寓委托合同的重要事项及管理事务的报告，所设置的具有国家资格之人士。公寓管理业者必须根据接受的管理组合数量设置管理业务负责人，每30个管理组合须至少设置1名已成年及专职的管理业务负责人。但如仅接受供人居住用的专有部分不大于5间的管理组合的委托并管理其公寓的公寓管理业者可不设立管理业务负责人。如公寓管理业者违反管理业务负责人相关规定，应在2周内完成整改，否则将取消登记。 

五、   公寓管理业登记申请材料

在申请公寓管理业登记时，申请人须填写登记申请书，登记申请书需要填写的信息及其他相关材料如下（包括但不限于）：

1、	商标名称（如申请人为个人）或公司名称（如申请人为法人）；
2、	地址（如申请人为个人）或公司地址（如申请人为法人）；
3、	办公室的名称、地址、邮编及电话号码；
4、	如申请人为个人，提供经营者及代表者（支店长、中层管理人员等）之身份信息；
5、	如申请人为法人，提供其董事、监事、理事、会计人员或法人清算人等之身份信息；
6、	管理业务负责人之身份信息；
7、	登记手续费缴纳证明；
8、	经营者符合相关规定之承诺书；
9、	公寓管理业从业经历书；
10、	证明办公室已设置管理业务负责人之材料；
11、	相关财产证明（如申请人为个人）；
12、	个人所得税（如申请人为个人）或法人税（如申请人为法人）之纳税证明书。

六、   公寓管理业登记申请流程

拟经营公寓管理业的经营者申请公寓管理业登记流程如下：

1、	访问日本国土交通省官方网站相应页面下载登记申请书等；
2、	准备相关材料并填写登记申请书等；
3、	将相关材料及填写完成的登记申请书等邮寄至管辖地域的地方整备局；
4、	地方整备局审查申请材料；
5、	审查通过，地方整备局签发登记通知书；
6、	将收到的登记通知书放置于办公室，开始营业。

七、   公寓管理业者的业务规制

已登记的公寓管理业者在经营业务时，应遵守以下规制：

1、	与管理组合签订合同时，管理业务负责人应在相关材料上签名及盖章；
2、	禁止将同一管理组合委托的所有基础事务再委托予第三方；
3、	应编制业务账簿，并妥善保管；
4、	在同一管理组合委托的业务中收取的管理费等应与自身固有财产及其他管理组合的财产分别管理；
5、	应定期举行说明会，向管理组合、公寓的所有者及业主报告业务状况；
6、	与业务相关的材料应放置于办公室内，业务相关人员请求查看上述材料时禁止以任何理由拒绝；
7、	无特殊原因，应严格遵守业务保密义务。

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参考资料：

1.   日本经营许可介绍

2.   日本不动产

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