台湾房地合一新制下，怎么安排房地产的传承是最佳方式?

房子移转给子女使用赠与，可用公告现值计算赠与金额，且有免税额可节税。但是，日后小孩卖掉房子，会面临巨额房地合一税，因为以当初赠与时的公告现值(比仅约为市价的三成左右，偏低许多)减掉实际售价来计算，会产生极大的获利，需要缴很重的房地合一税；但若用买卖方式，则要子女拿出接近实际市价的资金来购买，否则会被台湾国税局认为是假买卖真赠与，这样情况下，是否有两全齐美的方法呢？

如果做合理的税务规划，有可能是可以实现的。以我们一般中产阶级的资产规模来看，由父母先逐年赠与子女现金当头期款，把头期款给足后，接着再安排将房子以接近市价的价格卖给小孩。小孩另外申请房贷，银行拨下来的钱交给父母，由小孩缴房贷，父母也可继续赠与现金帮忙小孩缴房贷，如此就可解决上述「日后小孩卖掉房子，会面临巨额房地合一税」的问题。

举例来说，一位爸爸想将名下一间房子过户给28岁的儿子，房子市价约台币1,200万元，房屋评定现值及土地公告现值合计约台币350万元。

目前台湾赠与税的每年免税额为台币244万元。如果利用跨年赠与给儿子，今年12月31日爸爸赠与台币244万元，明年1月2日爸爸再赠与台币122万元（244万元+122万元=366万元），爸爸两个年度的赠与都因为未超过免税额，而免缴赠与税。儿子也拥有了台币366万的自备款现金。

接着，以买卖方式，爸爸以略高于市价台币1,200万元的台币1,220万卖给儿子(假设可贷款7成台币854万元，自备款3成即台币366万)，并且，银行核贷后直接拨款台币1,220万元给爸爸(賣方)。因有银行拨款金流，再加上贷款契约书，且儿子对银行贷款976万元，经国税局认定以儿子现有工作能力是有偿还能力，故不会被认定为假买卖真赠与。

假如儿子两年内(短期持有)即以市价台币1,200万元出售，因为与当初购买成本1,220万元相比，因为没有获利，房地合一税是0元。

这样即既省了当初的赠与税，也省了未来的房地合一税。

若未做出上述的买卖安排，儿子因赠与取得房地后，以市价台币1200万元出售，因公告价值仅台币350万，将有台币850万元的获利须课征房地合一税。即使自用6年再出售，享受台币400万元免税额、10%优惠税率，以台币850万减台币400万再乘10%，仍要缴纳台币45万元房地合一税。

启源提醒，上述文章中爸爸卖给儿子的获利金额，仍需并入台湾个人综合所得税来课税，课税金额需要考虑爸爸原持有房产的期间及个人综合所得税实际情况来做进一步的税务评估。启源可以提供量身订制的个人税务规划，建议最适合的方案供您参考，如您需要我们的服务，请不吝与我们联系。