投资物业是指购买房地产物业，目的是通过租金收入，或物业转售时增值，或两者兼而有之赚取投资回报。  为出租目的而购买的投资物业在英国通常被称为“购买出租”（BTL）。  该物业可能由个人投资者、合伙投资者或公司持有。

本文重点讨论英格兰和北爱尔兰投资物业的税收制度，威尔士和苏格兰本文不作详细分析。

在英国持有物业，房东的纳税义务主要有：

1. 印花税：通常在购买房产时支付。
2. 个人所得税：由个人投资者或合伙投资者按其收到的净租金收入缴纳。
3. 公司税：由公司按其收到的净租金缴纳。
4. 股息税：由股东收到公司向其分配股息时缴纳。
5. 市政税：由物业所在的地方议会对住宅物业征收，用于支付当地服务费用。
6. 资本利得税：出售物业时就其超出投资成本的增值部份进行征收。
7. 非英国税收居民仅就其来源于英国的收入纳税，其来源于英国境外的收入无需在英国纳税。

一、  印花税

由 2022 年 9 月 23 日起，个人投资者购买房产需要支付较高印花税税率，该税率较基本税率高出3%。  此外，公司购买住宅物业时同样需要支付高税率，包括首次购买住宅物业。

自 2021 年 4 月 1 日税起，在英格兰和北爱尔兰购买住宅物业的非英国居民除了和英国居民一样支付高税率的印花税以外，还需额外支付2%的印花税附加率。

征收范围 印花税率 英国居民和公司 非英国居民 0到25万英镑 3% 5% 25万英镑以上到92.5万英镑 8% 10% 92.5万英镑以上到150万英镑 13% 15% 超过150万英镑 15% 17%

备注：以上按房价征收的印花税率仅适用于在英格兰和北爱尔兰购买的住宅物业，并不适用于威尔士和苏格兰。

目前被豁免支付高税率的四种情况为：

1. 更换主要住所
2. 4万英镑以下的交易
3. 购买非住宅物业
4. 批量购买至少15个住宅物业

二、  个人所得税

个人所得税是对个人扣除可抵税支出和免税额度后的收入征收的税种。

2022/23 纳税年度个人收入免税额为 12,570 英镑，该免税额有效期至 2028 年。个人收入超过125,000英镑则没有免税额。

2022/23 纳税年度（2022 年 4 月 6 日至 2023 年 4 月 5 日）：

税阶（英格兰/威尔士/北爱尔兰）	应纳税所得额	所得税税率
个人免税额度	12，570 英镑及以下	0%
基本税率	£12，571–50，270	20%
高税率	£50，271–150，000	40%
最高税率	£150，001+	45%

三、  公司税

根据2009年公司法第14条，在英国注册成立的任何公司通常被归类为英国居民公司，因此需要缴纳英国公司税，并且必须提交纳税申报表。

从2020年4月6日起，非英国居民公司包括投资英国房地产在内的海外公司需要支付公司税，而不是利润所得税。

从 2023 年 4 月 1 日起，针对应税利润超过 25万英镑的公司，公司税的税率将从 19% 增加到 25%，

利润在5万英镑至25万英镑之间的公司将按基本税率纳税，减去英国税务海关总署（HMRC）设定的边际减免额，以逐步提高有效公司税率。

公司税税率表：

课税年度	2020/21	2021/22	2022/23	2023/24
主要税率	19%	19%	19%	25%
小额利润率	不适用	不适用	不适用	19%
下限	不适用	不适用	不适用	5万英镑
上限	不适用	不适用	不适用	25万英镑

四、  股息税

股息是企业支付给股东，对其投资的“利润分配”。可供分配股息的总额是公司缴纳公司税之后的利润额。

英国居民和非英国居民取得的股息适用不同的税收政策。

对于英国居民，当取得股息时应缴纳英国的个人所得税。 目前，不超过2,000英镑的股息收入属于股息免税津贴（即0税率）。超过此免税津贴的股息收入，应与其他来源收入合并计算缴纳税款，2021/22 课税年度的股息税率在 7.5% 至 38.1%  之间。

从 2023 年 4 月 6 日起，上述股息收入的免税津贴将从 2,000 英镑降低至 1,000 英镑，从  2024 年 4 月 6 日起降低至 500 英镑。

股息税率表：

股息税阶	2021-22	2022-23
基本税率	7.5%	8.75%
高税率	32.5%	33.75%
最高税率	38.1%	39.35%

非英国居民可以选择将其来自英国的投资收入视为“忽视收入”，包括股息和银行利息，刚无需缴纳英国个人所得税。但该选择将会导致在计算其个人所得税时无法扣除个人免税额。

对于符合条件的“忽视收入”，纳税人需要保持其非英国居民身份至少五年，否则该股息将被追朔纳入临时非居民规则下的英国所得税范围。

五、  市政税

市政税通常由租户支付，除非房产无人居住。 如房东就可供出租的空置房产已缴纳了市政税，该市政税可作为费用抵税。

房产的价值和居住其中的人数会影响市政税的金额。

英格兰、苏格兰和威尔士各自适用于不同的市政税阶，北爱尔兰不实行市政税收制度。

六、  资本利得税

资本利得税于房东出售投资物业的环节征收，其中包含处置出租住宅、非住宅物业、土地和继承的财产。

资本利得的基本税率为18%，最高税率为28%。

2022/23 课税年度房地产资本利得税税率表：

税阶	住宅物业	住宅以外的物业	出售房产的公司
基本税率	18%	10%	按照公司税税率收取
高税率	28%	20%
最高税率	28%	20%

如房东在  2020 年 4 月 6 日或之后在英国出售其房产，则应在以下时间内提交并支付英国住宅物业的任何资本利得税，否则可能会被征收罚款和利息：

1. 如成交日期在2020年4月6日至2021年10月26日之间，则在出售物业30天内提交交支付；
2. 如成交日期在 2021 年 10 月 27 日或之后，则在出售物业 60 天内提交并支付。

英国税务海关总署（HMRC）对非英国居民和公司处置房产的损益有不同的规定，有关非英国居民规定的详细信息，请参阅以下第七项非英国居民税收的第（2）点。

七、  非英国居民的税收

非居民房东是指在英国有租金收入并且其“通常居住地”为英国境外的个人。

1. 非居民房东政策（NRLS）
   
   如果房东居住在英国境外，其租赁代理或租户需要按照非居民房东政策（NRLS），从房东的英国租金收入中扣除税款，并代房东向 HMRC 缴纳税款，除非 HMRC 以书面形式告知房东该租金收入被批准获得免予缴纳税款。
   
   该政策要求英国租赁代理应根据其为非居民房东代收的任何租金，按照基本税率（目前为20%）计算，每季度向HMRC缴纳该税款但每周支付不超过100英磅的租户无需代扣税款。
   
   非居民房东可以在填写并提交英国纳税申报表时抵消已经缴纳扣除的任何税款。
   
   如果非居民房东没有拖欠任何税款，或者他们从未承担过任何在英国的纳税义务，或者他们预计在提出申请的当年不需要缴纳任何英国税，该非居民房东可向HMRC 申请不扣税租金收入，HMRC 将会根据实际情况作出批准。
   
   
2. 资本利得税
   
   

   （1）	非英国居民 非英国居民需要缴纳资本利得税的情况为：一是在英国出售房产或土地时获利，二是出售在外国企业的英国分支机构使用过的资产获利。 对于在2020年4月5日之前出售或处置的房产，应在完成转让后30天以内提交非居民资本利得税申报表并缴纳税款。 对于在2020年4月6日或之后出售或处置的房产，  应在如下期限内进行提交报告和支付资本利得税： 如物业的成交日期在2020年4月6日至2021年10月26日之间，期限为出售物业30天以内； 如物业的成交日期在 2021 年 10 月 27 日或之后，期限为出售物业的60天。 即使出售或处置的物业是亏损的，没有应缴税款或者已经注册了自我评估纳纳税，非英国居民也必须向HMRC提交报告。 如未能在限期内提交报告并在同一期限内缴纳应付税款，可能会被征收罚款和利息。
   （2）	非居民公司 从2019年4月6日起，所有非居民公司将对其从英国房地产或土地的收益中缴纳公司税而不是资本利得税。