于1968年，日本政府颁布《都市计划法》，与《都市再开发法》、《建筑基准法》并称为日本的“都市三法”，对国土开发建设实行强有力的管理、制定了高标准、高要求的许可制度，促进日本城市健康有序地发展。

《都市计划法》将日本国土分为都市计划区域、准都市计划区域以及其它区域，都市计划区域中又划定有市街化区域、市街化调整区域及非划线都市计划区域。其中，针对市街化调整区域的要求最为严格，从法律定义上，市街化调整区域可简单概括为抑制市街化（城市化）的区域，约占日本国土面积的10%。

市街化调整区域土地价格便宜，不征收固定资产税，公共设施相对落后，距离车站、学校、医院、超市等日常生活所需设施较远。此外，市街化调整区域内建筑物的交易手续十分繁琐，难以取得都道府县政府的许可，亦少有金融机关愿意担保交易。

虽然市街化调整区域的开发建设要求严格，对交易也有一定限制，但根据日本国土交通省的数据，各地方政府签发的市街化调整区域开发许可及建筑许可数量高于市街化区域的许可数量，但申请开发建设的区域面积却小于市街化区域。由此可见，市街化调整区域仍有强力的市场潜力。

本指引中，启源将根据日本《都市计划法》及《都市计划法施行令》，简要介绍日本建筑许可，归纳整理建筑许可的申请条件与所需材料，提供给启源的现有客户及潜在客户作参考。本所可提供协助申请日本经营管理签证之服务，如有需要，请进一步联系本所专业顾问。

为帮助您更好地理解本指引，在阅读本指引前，建议您阅读本所编制的【日本开发许可制度简介】。

一、   建筑许可

由于日本的市街化调整区域基本上为政府划定的农业区、森林区、自然保护区等，原则上严禁开发。日本政府严格制定有针对市街化调整区域内开发行为的开发许可制度，但该制度仍然存在法律漏洞。

为进一步抑制市街化调整区域内的市街化进程，《都市计划法》第43条针对仅修建建筑物的情况强化了限制，制定了“建筑许可”的适用对象、免除对象、技术基准及选定地区基准（日文为“立地基準”）。

二、   适用对象

建筑许可具体指就市街化区域内不进行开发、仅修建建筑物的行为（以下简称“建筑行为”）签发的许可。根据都市计划法第43条第1项，建筑行为包括：

1. 新建建筑物；
2. 变更已有建筑物的用途，以及变更用途时涉及的增建、改建；
3. 新建第一种特定工作物（包括混泥土搅拌站、碎石厂、危险品废物处理厂等）。

“新建”除在无建筑物的土地上实施建筑行为外，亦包括原有建筑物的重建，且新建筑物的用途、规模或构造与原有建筑物存在较大差异。

三、   免除对象

实施下列不会造成区域无序化发展的建筑行为时，可免除申请建筑许可：

1. 用于农林渔业的建筑物、以及农林渔业从业者的住所的新建、改建或变更其用途；
2. 公共公益设施（包括车站、图书馆、市民会馆、变电所等）的新建、改建或变更其用途；
3. 都市计划规定建筑物的新建、改建或变更其用途；
4. 用于应对大型灾害的应急建筑的新建、改建或变更其用途；
5. 临时建筑物的新建；
6. 土地规划整理事业用地、住宅地修建事业用地内的建筑物的新建、改建或变更其用途；
7. 一般性管理行为（10㎡以内的改建等）或轻微行为（修建总面积不超过20㎡的日用品商店等）。

值得注意的是，虽然《都市计划法》规定上述建筑行为无需申请建筑许可，但日本其它法律仍规定有其它许可，例如《建筑基准法》中规定原则上修建超过10㎡的建筑物应办理“建筑确认申请”。

四、   技术基准

根据《都市计划法施行令》第36条，建筑许可的技术基准如下所示：

1. 针对区域降水量及放流点等设计区域排水系统，做到有效排放下水，确保开发区域及周边区域不出现人为因素溢水；都市计划对该区域另规定有排水设施要求的，以该要求为准；
2. 为预防地表沉降、山体滑坡、洪涝等，应采取改良地基、设置防护墙或排水设施等必要安全措施；
3. 如区域被纳入地区计划或集落地区计划的，拟修建之建筑物或第一种特殊工作物的用途应与相应计划相符合。

五、   选定地区基准

建筑许可的选定地区基准是基于开发许可的选定地区基准制定的，根据《都市计划法施行令》第36条之3，持建设许可之人士仅能修建、改建、增建下列建筑物（包括但不限于）：

1. 周边居住者所需必要性公益设施、或日用品店铺等日常生活必需设施；
2. 可有效利用区域内矿物资源、旅游资源的建筑物或第一种特定工作物；
3. 针对该区域温度、湿度、空气等，政令规定的必需建筑物或第一种特定工作物；
4. 用于处理、储藏、加工农林渔业产品的设施；
5. 用于农林渔业等活性化基础整备的建筑物；
6. 中小企业孵化基地、中小企业合作区、中小企业集聚区；
7. 用于提高现代工业裙带产业效率的建筑物或第一种特定工作物；
8. 用于储藏或处理危险品的建筑物或第一种特定工作物；
9. 除上述各项外，被认为在市街化区域内建设是不恰当或困难的建筑物或第一种特定工作物；
10. 被认为在被纳入地区计划或集落地区计划的区域内建设是不恰当或困难的建筑物或第一种特定工作物；
11. 被认为对市街化无促进作用，且在市街化区域实施该开发行为是困难或极不恰当的，但经开发审查会批准、或在特定区域以特定目的的建筑物或第一种特定工作物；
12. 建筑物重建、改建后其用途与所在区域规划不符的建筑物或第一种特定工作物。

六、   申请手续

申请建筑许可的简要流程如下所示，具体事项应日本地方政府要求而异：

1. 申请人就如何编制建筑计划书、如何提交申请书、还涉及什么其它法律等咨询都道府县政府；
2. 申请人取得土地、房屋相关权利人士的同意；
3. 申请人起草建筑计划书，再次咨询都道府县政府及相关政府机关有关建筑计划意见；
4. 都道府县政府对区域进行现场调查，根据调查结果，结合其它政府机关的意见，与申请人就建筑计划的调整完善意见进行交流；
5. 申请人根据交流结果完善建筑计划书；
6. 申请人将申请材料提交至都道府县政府，正式提出建筑许可申请；
7. 都道府县政府受理申请，审查申请资料；
8. 如审查通过，都道府县政府签发许可通知书；
9. 申请人根据许可通知书，于指定时间领取建筑许可。

七、   申请材料

申请材料根据建筑物的用途、申请人条件、都道府县政府要求不同而异，启源整理总结一般性申请材料如下所示：

1. 建筑许可申请书（全称为“建筑物的新建、改建或用途变更或者第一种特定工作物的新建许可申请书”，分正本、副本2份），主要记载有：
   

   (1)	拟修建建筑物具体地址、面积
   (2)	新建建筑物或第一种特定工作物的，建筑物或第一种特定工作物的用途
   (3)	改建、增建或重建建筑物的，原有建筑物的用途
   (4)	拟新建、改建或增建建筑物或第一种特定工作物符合选定地区基准的说明
   (5)	申请人的姓名、地址（如是个人）或法人名称、登录住所（如是法人）

2. 建筑物概要书（需详细记载建筑物主要用途、构造、占地面积、建筑面积、层数、总高度等。如改建、增建、重建建筑物某部分的，需写明申请修建的部分的占地面积、建筑面积，以及申请部分之外的占地面积、建筑面积）
3. 周边示意图
4. 政府机关留存官方地图的复印件；
5. 由土地、房屋相关权利人士出具的针对此次建筑行为的同意书；
6. 用地现状图；
7. 土地利用计划图；
8. 建筑物各层平面图及立面图；
9. 土地登记事项证明书；
10. 政府要求的其它申请材料（如现场照片、资金计划书、新旧建筑物对比表、周边建筑物表等）。

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参考资料：

1.   日本建设业许可申请指引

2.   日本建筑士事务所登记指引